购房网签合同与实际合同哪个有效（郭子福律师）

 （郭子福律师）王某于2008年经中介介绍从刘某手中购买一处住房，双方商定房屋价格为120万元。在中介的帮助下双方签订了购房合同，合同金额为120万元，同时为了避税，在中介的提议下双方签订向房管局备案的网签购房合同金额为80万元。因此，同一笔购房买卖交易出现了不同价格的两份购房合同。合同签订后，王某向刘某支付了40万元的首付款。之后因王某未能向银行及时贷款，刘某与王某签订了补充协议约定如果王某不能在约定的时间向刘某支付剩余购房款的话，王某之前缴纳的所有购房款均转为违约金不予退还。之后王某仍未能向银行贷款，故刘某将房屋卖与他人，网签购房合同价格仍为80万元。另王某缴纳的40万元首付款作为违约金均未退还。

点评：郭子福律师认为，双方为避税，将120万的实际购房价格写为80万元向房管局备案，是典型的以“合法形式掩盖非法目的”，根据我国合同法第五十二条的规定，该种合同无效。因此，王某与刘某签订的80万元的购房合同应为无效的合同。

那么本案中王某购房未成，反而白白交付了40万元的违约金实在是有失公平。王某该如何要回自己的钱呢？

方案一：王某虽然未能及时向银行贷款缴纳购房款，但是40万的违约金过高，应向法院诉讼，请求法院判定违约金过高，降低违约金。根据我国合同法的相关司法解释，违约金过高的认定标准是不超过实际损失的三倍。具体到本案中，也就是刘某前后卖房中的损失的三倍为限，40万元如果超过刘某损失的三倍就是过高了，超过部分的违约金约定应为无效。但是本案中违约金过高的举证责任在王某，虽然房价是不断上涨的，但是王某却无法举出证据证明刘某没有损失，因为刘某之后卖与他人的价格备案仍是80万元。而王某与刘某签订的购房价格确实120万元，如此而来刘某的损失就是40万元了。因无法得知刘某卖与他人的实际房屋价格，所以该方案并不是明智之举。

方案二：王某与刘某的购房价格是120万，而备案价格确是80万元，应为无效，那么主合同无效，补充协议亦为无效。故40万不能作为违约金，应与返还王某。

郭子福律师认为，本案应选第二种方案，双方以为避税，只是备案购房价格与实际价格不同，而导致合同无效。而备案合同是对外公示的合同，具有公信力，是该房屋买卖的主合同，主合同无效，其基于主合同签订的补充协议亦为无效。因此，将40万元作为违约金的补充协议是无效的。

郭子福律师在此提请房屋买卖的双方，切忌为避交房屋交易中的税款而违反法律规定，因此造成合同无效而产生纠纷，得不偿失！（北京律师郭子福，www.guozifu.com，微信/QQ:2930818，电话：010-51292618）