拆除小区围墙你会损失多少钱？

（作者：郭子福）近日中共中央国务院发布了《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》，该意见主要内容为，我国新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。另外要树立“窄马路、密路网”的城市道路布局理念，建设快速路、主次干路和支路级配合理的道路网系统。

该意见直接导致你花钱购买的小区土地归公，不再属于你小区业主共有，那么我们先得知道你在买房时到底了多少钱用于购买小区土地的。我们假你的买的房子是100平米，注意这里的100平米，并不是你的使用面积，而是包括了电梯楼道等公共部分的，而且每平米是51500元，我们按照建房内部专业人士的说法，不包括土地价格的实际建房成本是每平米1500元，而实际支付的土地价格为每平米50000元。注意这里的实际建房成本是按建筑面积计算的，并不是使用面积，因为按照使用面积的话，北京100平米的房子的使用面积是60平米左右，那么建房成本是2500元左右，但折算成建筑面积后，实际建房成本仅为1500元，所谓建筑面积就是你房本上的面积。

按现行法律规定，高层住宅容积率应不超过5。容积率=总建筑面积÷总用地面积，那么假设购买的是30层的住宅，每层一房，每房100平米，那么按容积率计算，小区的土地面积不少于60000平米，而真正建房的实际土地面积仅为100平米，这100平米的土地是由30户平摊的，这个100平米的土地才是你真正拥有和需要的，但小区土地总面积为60000平米，你买房时却不得不把60000平米的面积全部得买下来，由30户平摊，那么你购价中真正需要的土地面积仅是0.16%，按购房土地价格每平是50000元的话，每平米中只有83元是你真正需要支付的即建房占用土地价格。但实际上在中国容积率并不达标，60000平米的小区面积中建房土地并不是100平米，而有可能是500平米，那么你每平米50000元的土地价格中真正建房占用的土地价格是415元。加上每平米的实际建房材料人工等成本1500元，你购房总价格515万元中，有496万元是用于支付本不属于自己的小区土地价格的。房价中90%都是用于支付小区土地的。

按照法律，你购房时已经把小区土地买下来了，而且属于全体业主所共有，如果小区开放为城市公共空间，你购买的花钱购买的小区土地的钱就算白花了，不过不急，你买下来的小区土地是使用权，按照法律最多仅为70年的使用权，有的商业用房时间更短，那么70年后就是不再属于你了，而且有的房子已经使用了几十年了，剩下的年数也不多了，所以国家规定是逐步开放，其实也不想想，虽你买房时花大价钱用于买小区土地，但真正属于过你吗？答：没有，因为物业公司占了，他们出租出卖车位的钱呢？小区业主分过红吗？小区做生意的小商小贩由物业收取的费用给过你吗？也没有，你自己停个车还要交停车费呢？物业公司是业主花钱请的，你们交的物业费就是他们的日常开支，而小区车位费等都是物业公司用你们花钱买来的小区土地去赚钱侵占了，你们都不叫，现在小区土地收归城市公有了，还叫什么呢？还是不是叫了，明确告诉你是70年产权未满时就是违反物业权法的，但还是忍着吧，为了国家的利益，为了城市人民共同的利益就是应当做点贡献。

还有更重要的一点，虽然在计算房价时实际上把小区土地价格都计算在内了，但你看下你的房本，上面有小区土地共有的面积吗？没有，对吧，再看一下你的合同，你的合同中有小区土地的购买价吗？也没有，再看一下单价的购成，写了小区的土地价格吗？也没有，既然都没有，那你还叫什么？只是你花钱了，但在法律上并没有给你。你“弱智”呗，怪谁？

不过，新区住房却影响巨大，因为不再有小区土地了，新建住房只花建房所占用土地的价格就可以了，不可能傻到再去花巨资去买本不属于自己的公园和公路及城市街道了，因为你不需要二次花钱买，你纳的税就已经花了钱了。所以北京房价每平米3000元左右是必然的，我专门有一篇文章可以去看看《拆除小区围墙将致北上广深房价巨跌至3000元》，这篇文章中引用了北京2015年土地总额1965亿，面积约694公顷，计算出每平米土地价格为30000元，建房实际占地100平米，建30层住宅每平的土地支出仅1000元，加建房成本1500元，得出北京每平的建房所有成本仅为2500元，加利润得出3000元(郭子福律师：中国百强律师、央视主讲律师、经济师、工程师、物理学士。易信公众号：zifuguo，微信公众号：guo-zifu）