案外人在房产被查封前购买房屋的行为合法有效

原告：某某建筑安装有限公司（以下简称“建筑公司”）。

被告：某某房地产开发有限公司（以下简称“房地产公司”） 被告：苏某某。

被告房地产公司拖欠原告建筑公司工程款，原告起诉后法院查封房地产公司所有的房屋一处。法院查封涉案房屋时房地产公司与苏某某已签订商品房买卖合同，苏某某付款30万元，并实际占有该房屋，后以银行按揭方式付清房款并按月偿还银行贷款。H市房管局为苏某某颁发了涉案房屋的所有权证，后撤销该证。现原告建筑公司申请执行该房屋。

【分歧】

法院在处理本案过程中有两种观点，第一种观点认为，二被告之间的商品房买卖合同无效，不能产生物权转移的效力，对法院查封的涉案房屋应许可强制执行。第二种观点认为，法院查封涉案房屋时二被告已签订了合法有效的商品房买卖合同，苏某某付款30万元，并实际占有、进行装修，是善意取得人，涉案房产应发生物权转移效力，房屋应归苏某某所有。申请执行人就被查封房产的执行申请不能得到支持。

【评析】

笔者同意第二种观点。

本案的争议焦点有两点，一、涉案商品房买卖合同是否有效。二、涉案房屋是否许可强制执行。

关于争议焦点一，被告苏某某与被告房地产公司所签订商品房买卖合同的效力。H市房产局存档的被告苏某某与被告房地产公司于2007年6月10日签订的商品房买卖合同有双方的签章，被告苏某某在房地产公司售楼处签订该商品房买卖合同，并经房地产公司二期项目部报至H市房产局存档，应认定双方就涉案房产有买卖合意，意思表示真实。2007年6月14日，涉案房产被查封时，房地产公司工作人员明确表示涉案房产已经出售。被告苏某某就涉案房产签订商品房买卖合同后交付部分房款，在不知涉案房产已被依法查封的情况下陆续交款、办理按揭贷款，并实际善意占有涉案房产，即合同双方当事人已实际履行所签订的商品房买卖合同。该合同也不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，应认定为合法有效。

关于争议焦点二，涉案房屋是否许可强制执行。根据最高人民法院《关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但尚未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。按照上述规定，苏某某在法院查封之前与房地产公司签订的商品房买卖合同，支付全部价款并实际占有房屋，现房产证虽被撤销，其原因在于房管部门没有按照法院协助执行通知，进行协助查封所致，苏某某对此没有过错，其占有房屋应受法律保护。原审法院中止对涉案房产的执行符合上述法律规定，因此，原告建筑公司主张对涉案房屋许可强制执行的申请不能得到支持。

【作者简介】
刘潇、梁春丽，单位系菏泽市中级人民法院。
文章来源：北大法律信息网