宅基地买卖居间合同的相关法律问题探析

近年来，随着经济发展和城市化进程的不断推进下，农村人口向城市大量涌入，农村宅基地的空置直接导致了城乡之间的宅基地交易迅速发展，而由此带来的一系列法律问题也随之产生，其中涉及宅基地买卖居间合同的纠纷引发了笔者的思考。众所周知，根据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款及第六十三条之规定，农村宅基地属于农民集体所有，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让。那么，在涉及宅基地买卖居间合同被认定无效的情况下，在居间合同的中介费处理问题上就应当分情况加以对待，应当区分居间人有无过错，委托人有无过错，从而寻找双方当事人的利益平衡点。

案例：2011年5月12日，徐某宅基地买卖事宜的委托代理人孙某（甲方）与被告张某（乙方）签订宅基地委托买卖协议一份，该协议的具体内容为“甲方委托乙方出售自家宅基地。双凤凤中社区单独别墅宅基地，总价为35万，乙方拿3万劳务费，甲方拿到手32万”。2011年6月10日徐某与案外人高某签订《宅基地转让协议》，该协议载明，徐某及其全家同意将村委分配所得的坐落于双凤镇某处的宅基地一次性转让给外地人高某，该协议由双方签字，并由张某作为见证人在见证人处签字确认。协议签订当日，张某收到2万元并出具收条一份。因上述宅基地转让协议违法系无效合同，导致案外人高某无法建造房屋，徐某与案外人高某于2013年4月14日解除了上述宅基地转让协议，为此，2013年8月1日，徐某以中介人张某为被告向太仓市人民法院提起诉讼，要求被告返还居间劳务费2万元并承担本案的诉讼费用。被告辩称，其为促成上述宅基地转让协议，前后花了三四个月的时间，花费了不少费用，案外人高某是其找的第四个买家，被告付出了较多的劳力，应当收取劳务费用。

笔者现结合案例，浅析宅基地买卖居间合同的相关法律问题。

一、宅基地买卖居间合同的法律效力问题

《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十三条规定，宅基地属农民集体所有，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。同时，根据《合同法》第五十二条第五款关于违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效之规定，宅基地买卖居间合同所涉标的物为农村宅基地，内容违反法律强制性规定，因此合同无效。上述案例中，虽然原告的诉请系基于宅基地转让协议无效导致案外人高某无法建造房屋，而要求被告返还居间劳务费。但是，承办人认为，宅基地转让协议固然无效，但是宅基地买卖居间合同同样因为合同内容违反法律强制性规定而致使合同无效，正是基于居间合同无效而非后续的宅基地转让协议无效而导致居间人应当返还居间劳务费。

二、宅基地买卖居间合同和宅基地买卖合同的关系问题

笔者认为，居间合同与买卖合同是两个相互独立的法律关系。首先，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第424条的规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同媒介服务，委托人支付报酬的合同。”居间合同是由委托人与居间人所签订，而买卖合同是由买受人与出卖人签订的，所以两种合同的签订主体不同；其次，签订内容也不同，居间合同签订内容以出卖人委托居间人进行居间活动为主要内容，委托内容主要包括提供居间活动的种类、范围和要达到的要求，给付酬金的数额、方式和时间等。而宅基地买卖合同则是以出卖人将宅基地交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款为主要内容；最后，虽然宅基地买卖居间合同和宅基地买卖合同的最终目的都是希望促成宅基地使用权的最终转移，但显而易见的是宅基地居间合同是为后续的买卖合同做准备的，而买卖合同的成立并非以居间合同的成立为前提。

上述案例中，宅基地买卖居间合同以及宅基地买卖合同因合同标的违法而致合同成立但不生效。但是，前者的无效并非直接导致后者的必然无效，即后者的无效与前者的无效与否并无关联，两个合同相互独立并不会对彼此的法律效力产生任何影响。

三、宅基地买卖居间合同无效后，因该合同而取得的居间报酬应当如何返还

宅基地买卖居间合同因内容违反法律禁止性规定而无效，根据《合同法》的相关规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当返还，如果双方都有过错的应当各自承担相应的责任。原告作为村民出卖自家的宅基地，其明知宅基地属于农民集体所有，不得出让、转让，原告对于合同的无效同样也负有不可推卸的责任。原告如何返还被告因促成买卖关系成立而付出的劳力，如果返还应当返还多少？笔者认为，居间人未促成合同成立的，虽不能请求支付报酬，但是因在居间活动中，居间人前期会为委托方了解相关的订约信息、商业信息以及有关人员的资信情况、信誉度等情况，而基于此产生的必要费用支出是可以向委托方即出卖人主张的。而主张多少的问题，因没有相关法律法规做为判令依据，则只能由法官根据案情酌情予以裁判。上述案件中，承办法官根据原、被告双方的过错及被告有所付出等情形，最终作出了由被告返还原告居间报酬1万元的判决。

四、几点建议

当前我国房地产居间行业有了一定程度的发展，但是从总体上说，房地产居间行业仍然相对混乱，主要存在以下几大特点：一是规模小，自身实力弱，往往是单凭几个中介人员就开始营业；二是中介从业人员素质不一，专职、兼职的都有，似乎只要有足够的人脉关系就能成为中介人员，专业性不强、法律意识薄弱的特点尤为突出。实践中最常见的是收费方式混乱，既有收取固定费率，又有赚取超额价款，还有收取佣金的，这导致了消费者不能明明白白的消费，也给中介行业带来了困境和负面影响。从这些现象可以看出，我国房地产居间行业的居间作用及市场竞争机制并未充分发挥，法律法规不健全等现状。为减少房地产居间合同纠纷，笔者有以下几点建议：

首先，加强和完善房地产居间行业的法律法规。

只有规范房地产居间行业的运行规则，才能充分适应当前我国房地产市场的发展需要，因此完善的政策法规是对房地产居间行业不规范、不合法的有力调整。在提升居间行业形象的同时也应当积极借鉴发达国家的先进经验，是我国房地产居间行业尽快有序发展。

其次，规范从业人员资格，提高从业人员专业的服务意识。

目前我国房地产中介服务人员的职业准入门槛较低，容易导致人员素质参差不齐，为了加强管理，确保专业化。规范化，还应进一步加强管理规范，健全房地产中介服务人员的资格认证制度，在从事居间服务的同时除了法定的义务以外，还应当根据交易习惯、公序良俗，尽到勤勉义务、保证专业义务等，比如，在居间过程中为客户提供必要的专业意见并释明房地产交易方面的政策法规，对委托人提供的各种资料做专业的审查，以确保其提供信息的真实性、合法性。

再次，实行分项收费标准。

由于目前我国房地产中介市场收费方式的混乱，导致不法中介人员有了可乘之机，因收费混乱也产生了大量的纠纷，影响了房地产中介行业的信誉度。如果采取按服务项目收费，对中介服务中相对独立的服务环节实行分项收费，客户可以根据需要选择不同的服务项目和内容，同时也能对所委托的中介服务内容有一个比较完整的心理预期和风险控制。

综上，笔者认为，只有不断的完善涉及房地产居间行业的法律法规，强化对居间行业的规范化管理，提高老百姓的法律意识，我国房地产居间行业才能更加健康有序的发展。

作者：张砚池 王勇      作者单位：江苏省太仓市人民法院     来源：中国法院网