论农村房屋买卖合同的效力分析

伴随着社会经济发展和工业化、城市化进程加剧，土地资源紧张和浪费现象日益倍受重视。尤其在城乡二元结构体制的制约下，一方面宅基地使用权流转制度尚未健全，现行立法严格限制其流转进而影响到农民居住权利；另一方面“房地一体主义”的观点盛行，加上自住房买卖的隐蔽性和习惯法对买卖契约具有一定的习俗性，引致农村房屋买卖诉讼纠纷越来越多。

一、《合同法》第五十二条的理论

民法领域存在强制性规范不可争议，但如何具体判断该规范为效力性规范或是管理性规范时，学者们却各抒己见。那么在判断某一条文的区分原则时，既不能忽视用语的具体本意，又不能对条文做偏颇的解释，应结合中国现行法律、司法解释及指导政策去认定该农村房屋买卖合同的效力。

我国法律未对规范性进行严格的区分和研究，仅有台湾地区学者在德日民法体系基础上，引进并结合我国实际情况做变通的解释，例如，史尚宽先生将“取缔性规范”对应于“效力性规范”。此后，王泽鉴教授和苏永钦教授进一步对该学说进行完善，提出了“综合考虑法益”和“条文上下关系”来认定规范的性质。《合同法》理论出现“效力性强制性”规定，最初通过司法解释的形式出现，且重点放在效力性规范上，即只有当合意违反法律明文的禁止规定或不得为而为之时，该合同自始无效。另外，从用语构成看，共有“效力”和“强制性”两部分组成，实际上将强制性规范有意作了限缩解释，加上

我国并未明文规定违反的规范到底是公法或是私法无效，也未明确原则无效，例外有效的规定，因此，我国学者坚持认为在认定规范性质时有必要进行区分。

《合同法》第52条属于合同无效的一般条款，且第5项属于民法领域典型的强制性规范，在效力上违反此项绝对无效。理论上对违反私法上强制性规定，尤其是违反“违法无效”这一条款明确不需要区分外，因公法实行“法无授权即为禁止”的推理原则，国家对社会经济发展进行管理必须以法律明文规定为准，即只有违反公法的效力性规范时，才有合同无效存在的余地。如果合同当事人违反的是管理性规范时，根据鼓励交易的原则，不应当认定合同无效，应予以政策宣传和指引。具体在判断合同效力时，尤其是在混合立法下，要综合行为人侵害的法益和规范本身所体现的立法意图，即从考察该条文的规范目的、规制对象、行为内容，最后结合侵害法益种类和违法程度出发认定。另外，还应当采取形式标准和实质标准来准确的识别某一规范，比如，凡是用“必须、禁止”的规范，一般均为针对当事人的行为而言，约定不能排除强制性规定的立意。

笔者认为，在考察违反强制性规范的合同效力时，首先要理清违反的规范属于公法还是私法；其次，违反私法是否属于“违法无效”一般条款范围，如果能够适用前几项规定的，则优先适用；最后，在违反公法规范的前提下，再确认行为人违反的是管理性规范或强制性规范。违反公法性质的管理性规范的，并不导致合同效力无效，因其并非合同效力的必要要件，例如登记、备案等；违反公法的强制性规范的，未具备相应要件的则导致合同当然无效。

二、认定农村房屋买卖合同效力的实务处理

人民法院在认定农村买卖合同效力时，通行采取的裁判依据按照《合同法》及其司法解释的规定。但具体处理时会产生法律规范的冲突，即一是一般法与特别法；二是上位法与下位法；三是规章和地方性法规；四是规章之间。在处理第一、二、四时争议不大，一般都会坚持特别法优先和上位法效力高于下位法，即发生抵触时后者无效。比如《物权法》对农村宅基地使用权的处理便是例证，但实际上对于一般规定和特别规定，现行法律却没有明确。上述冲突中最重要的是违反规章和地方性法规的强制性能否作为认定合同无效的依据？有的法院坚持严格恪守《合同法》及其司法解释规定：“合同法实施后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”；而有的法院则根据案件的实际情况，认为违反部门规章和地方性法规的强制性规定的无效。

笔者认为，在具体认定农村房屋买卖合同的效力时，应把握以下几点：

一、《合同法》本身属于司法领域范畴，强调合意的“意思自治”，地方性法规和行政规章及其他规范性文件不能限制民事权利的行使。原则上理应遵守《合同法》及其司法解释的规定，违反该强制性规定的当然无效。实践中，在没有统一关于农村房屋买卖合同和农村宅基地使用权立法下，坚持该原则有利于法制统一，也为法官处理该案提供统一裁判尺度。

二、 部门规章、政府规章、地方性法规等基于地方利益，仅在一定的行政区域内针对特定的社会事务进行管理发生法律效力。实践中，处理个案时不可一概依据该地方性规定认定无效，首先要针对具体情况能够优先适用《合同法》第52条前三项的，依法裁判为可撤销、效力待定或未生效；其次，再根据合同的内容是否违反社会公共利益作判断，肯定时适宜以此为由宣告合同无效。

三、在现阶段一般情况下，应对凡以宅基地及其上的农村房屋为标的签订的买卖和抵押合同作无效处理。在市场经济条件下，土地资源的稀缺和相对保护权利人合法权益来讲显得不那么重要，因此，解决个案时，要综合权衡利弊，结合买卖双方的实际情况，交易时间和买受人对房屋重建、重大修葺及现有的增值、拆迁补偿分配方案等方面，以农村私有房屋买卖合同无效为原则，以认定有效为例外。

总之，农村房屋买卖合同效力的认定有一定的顺序规则，且问题的关键点在判断该规范的效力性质为强制性还是管理性，从而确定不同的合同效力。在能够适用其他合同效力规则的优先适用，不能被其他合同效力规则所涵盖的民法内的强制性条款皆为效力性规范，对该条款的违反一概认定为合同无效。

作者：裴廷雪      作者单位：湖北省罗田县人民法院        来源：中国法院网